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Le marché du locatif : défiscaliser ou pas ?

Pour ceux qui ont la chance d'être propriétaire de leur propre bien immobilier, la question d'investir dans le marché du locatif peut se poser. Elle se pose d'ailleurs de plus en plus depuis l'apparition de la Loi Pinel et ses différents amendements.
C'est un placement qui à terme peut vous procurer une rente sympathique de plusieurs centaines d'euros par mois. Mais avec toutes les nouvelles lois permettant de défiscaliser, que faire ?

La défiscalisation, ou comment investir à moindre coût.

Si vous êtes imposable et que vous payez beaucoup d'impôts, vous avez certainement eu droit au passage du conseiller en défiscalisation de votre banque ou du cabinet de courtage du coin. Mais est-ce vraiment intéressant ?
Loi De Robien, Borloo, Scellier, Duflot, et maintenant Loi Pinel . Toutes ces lois de finance portent sur la défiscalisation. Le principe est simple : vous investissez dans le neuf, dans un secteur géographique bien défini, sélectionné pour son manque d'offre locative. En contrepartie, vous ne payez presque plus d'impôts pendant un certain nombre d'années. Pour faire simple, la réduction d'impôts couvre en partie le montant de votre investissement immobilier.
La contrepartie ? Le loyer est plafonné pendant la durée de réduction d'impôts sur le revenu, en fonction de la zone géographique. Dans le cadre de la loi Pinel par exemple, un appartement de 60 m² ne pourra avoir un loyer supérieur à 602 €, et les locataires ne devront pas avoir un revenu fiscal de référence supérieur à 39 731 € par an pour un couple sans enfant.

Un appartement en loi Pinel, combien ça me coûte ?

Prenons l'exemple d'un appartement vendu 200 000 € en zone A d'une surface de 45m² :
Loyer : 12.42€ par m² soit 558.90 € par mois
Réduction d'impôts : 2% par an pendant 9 ans puis 1% par an pendant 3 ans soit 4000 € puis 2000€
Par mois, cela représente une rentrée de 850 € en moyenne. En admettant que la somme ait été complètement empruntée sur une durée de 20 ans, la mensualité sera d'environ 1 000  €
Dans ce cas précis, l'effort d'épargne est, pendant les douze premières années, de 1 000 – 850 = 150 €, puis de 430 € les 8 dernières années, tout en sachant qu'au bout des douze ans, les propriétaires sont tout à fait libre d'augmenter leur loyer.
location
location : investir avec la Loi Pinel ?

Ce qu'il faut retenir.

Au-delà des calculs savants, qui sont surtout nécessaires pour voir si votre capacité d'épargne est suffisamment importante pour couvrir le delta entre le montant de la mensualité, et les rentrées de loyer et d'économies d'impôts ; il faut surtout retenir que l'Etat vous donne la possibilité de récupérer une partie de vos impôts pour les réinvestir dans l'immobilier locatif.
Attention tout de même : le dispositif en Loi Pinel offre une RÉDUCTION d'impôts, et non un CRÉDIT d'impôts. Si, par exemple, vous avez droit à 4000 € de réduction d'impôts, mais que vous n'en payez que 3 000, alors les 1 000 € restants sont perdus, et vous devrez donc les payer pour rembourser votre investissement immobilier.


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